昨天有人发私信问楼sir：“楼sir,为什么新*出台之后东莞楼市还是这么火？到底是谁在买东莞的房子？”
（图源网络）
楼sir特别去了解了一下近期开盘的项目，虎门某项目开盘推出套售罄，均价约3万/㎡；*江某央企项目，开盘售罄，*江价格突破3万/㎡；塘厦某项目，开盘售罄，均价2.5万/㎡，难道深圳客户还在持续涌入？
楼sir特别去打听了一下，发现客户基本都是东莞本地客户为主，而新*之后楼市依然热度不降的原因，楼sir认为主要有以下3个原因：
01原因一：新*的落实需要一段时间*策从落地到市场反应需要一个过渡期。纵观历次*策出台，*策出台后前2周市场基本热度依旧，第二个月开始出现区域分化和项目分化，出现局部降温，第三个月开始市场整体降温。
（数据源——东莞中原战略研究中心）
从此次新*之后,开盘各项目的表现依然卓越可以看出，这些项目基本都是7月份或者更早就已经开始蓄客，而新开盘的价格可以看到除了*江某盘创了当地价格标杆之外，其他新开的虎门和塘厦项目价格其实都远低于客户预期。而楼sir也了解到，*江央企某盘之所以能3字头，很大一部分原因还是因为凭借其TOD优势以及旁边华师附小教育优势，以及近距离深圳的得天独厚的地理位置。
（数据源——东莞中原战略研究中心）
而新*影响最明显，往往是从二手房开始，据东莞某大型中介公司透露，新*之后，东莞尤其是城区二手房成交量下降60%，而从专业代理公司的市场数据中也可以清晰看到这种市场变化。
当然，二手房网签有滞后性，而且也受到目前新*的影响，8月份也可能会出现签约量回升的情况，但是整体的成交下滑趋势明显。（下图为东莞城区近2周二手房签约数据）
（图据源网络）
02原因二：*策挡不住刚需*策主要是影响的客户购买预期，但是潜在的购买需求始终存在。
（数据源——东莞中原战略研究中心）
自年和年东莞商品房成交面积突破万㎡，年至今东莞每年的成交量超过万㎡，而年上半年，东莞上半年明显呈现供不应求的状态，一手住宅新增供应仅万㎡，同比减少17.8%，而上半年网签.2万㎡，同比微增3.5%。
（数据源——东莞合富大数据）
而与此同时，东莞的一手住宅库存面积仅万㎡，同比大幅减少34%，去化周期仅仅5个月，东莞楼市库存已经严重告急。楼SIR算了下，就算库存在下半年全部销售完毕，今年总成交也远低于去年的水平，供不应求的局势明显。
而受到新*和供求关系的影响，楼sir也了解到，例如城区一直就是供需失衡的情况，在这样的形势下，靠近城区的惠州石湾和广州增城等部分楼盘火热，其购房主力就是东莞客户。
而从其主力购房客户群的职业来看，楼sir了解到是个体户和普通上班族居多，这也说明一方面是受到城区高房价的挤压，另外一方面因为新*尚不具备东莞购房资格，导致周边不受影响的楼盘呈火热态势。
03原因三：不动产多年来的增值效应经历了多轮楼市调控的东莞客户对不动产保值的信心。
从年上半年大湾区各地房价来看，东莞住宅均价达到元/㎡，而从微博上的文章也可以看出，东莞已经基本上没有低于1.7万/㎡的新房了，在这样的情况下，更加剧了购房者对于不动产保值和增值的信心。
（图据源网络）
新*后的土拍热度依旧不减。而在8月5日最新的土拍也看到，外地开发商对于进入东莞的热情依旧高涨，在地价的推动下，购房者基于当下现实的需求，不仅是刚需上车，还是改善换房，或者投资，都存在着推动作用。
最后，楼SIR认为，在“房住不炒”的大基调下，新*对于稳定楼市确实起到了积极的正面作用。而受到*策影响，客户会有一定的观望情绪，今年下半年的楼市价格一定会维稳，但是不会改变客户潜在的购房需求。
往期经典回顾
激战！中梁以楼面价元/平，1.4亿夺望牛墩靓地！城市更新住宅存量或超万㎡，东莞真的缺房么？8月土拍即将打响，凤岗将再次成为焦点！干货！东莞楼市降温后，为什么楼sir还建议你现在买房？东莞楼市暴击，“经济内循环”风口下，股市机会来临？新*之后！准地王又出现，楼面价元/平，市场热度不减！元/平！新*首拍谢岗，招商地产16.7亿夺得靓地！楼sir预测成真！二手房子限购了！深度解读突发新*！预测！关于东莞楼市*策限制，你们所关心的都在这里了！楼sir赞我是你对我最大的肯定！